Судья - Балуева Н.А. 8 августа 2006 года
Дело № - 33 - 3639
О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского областного суда в составе:
председательствующего Елисеевой Е. М.
судей Вотиновой Е. Г., Гилёвой М. Б.
с участием прокурора Прокуратуры Пермского края Кузнецовой С. Я.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 8 августа 2005 года дело
по кассационной жалобе ООО "Комфорт-Сервис" на решение Ленинского
районного суда
г. Перми от 12 июля 2006 года, которым постановлено:
В иске ООО "Комфорт-Сервис" к Копытовым Людмиле Алексеевне, Светлане Александровне, Марине Александровне о расторжении договора найма, выселении из жилого помещения (комнаты № 301 в общежитии, расположенном по адресу г. Пермь, ул. Луначарского, 26) без предоставления другого жилого помещения отказать.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Гилёвой М. Б. объяснения представителей истца - Маскалева А Н., Савинова В. В., поддержавших доводы кассационной жалобы, ответчиков Копытовых Л. А., С. А., М. А., заключение прокурора Кузнецовой С. К., полагавшей оставить кассационную жалобу без удовлетворения, судебная коллегия
У С Т А Н О В И Л А :
ООО "Комфорт-Сервис" (далее Общество) обратилось в суд с иском к Копытовым
Л. А.., С. А, М. А. о расторжении договора найма комнаты № 301 в общежитии,
расположенном по адресу г. Пермь, ул. Луначарского, 26, между ответчиками и
Обществом, выселении их из данного жилого помещения без предоставления другого
жилого помещения. Свои исковые требования мотивировали тем, что Копытовой Л.
А. спорная комната была предоставлена бывшим владельцем общежития - ОАО "Стемп"
в связи с трудовыми отношениями с ОАО, с 22.01.1997 года она зарегистрирована
проживающей в данном общежитии со своими детьми - Копытовой М. А., 27.03.1987
года рождения и Копытовой С. А., 30.03.1983 года рождения. На протяжении трех
лет ответчики не оплачивают за проживание в общежитии и коммунальные услуги,
в том числе Обществу, более 15 месяцев. Поскольку ответчики нарушают существенные
условия договора найма, он подлежит расторжению. Истец неоднократно предупреждал
ответчиков о необходимости уплаты задолженности, однако до настоящего времени
долг не погашен.
В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования, поясняв
при этом, что в настоящее время ответчиками произведена оплата по договору найма,
но исходя из тарифа по социальному найму - 83, 78 рублей в месяц, а не из размера,
предложенного Обществом по договору коммерческого найма - 935 рублей, погашена
основная задолженность по коммунальным платежам. Истец не намерен был выселять
ответчиков в случае исполнения предложенных условий договора найма, но они с
этими условиями не согласились, плату по договору найма не производят более
шести месяцев, истец имеет намерение перевести жилой дом в нежилой и не намерен
в дальнейшем предоставлять жилые помещения в общежитии по договорам найма.
Ответчики исковые требования не признали. Ответчик Копытова Л. А. пояснила, что состояла в трудовых отношениях с ОАО "Стемп", в связи с чем ей предоставлялись комнаты в различных общежитиях. В 1997 году ей и ее несовершеннолетним дочерям была предоставлена комната № 301, оплата за которую производилась путем удержания работодателем из её заработной платы, при этом не оговаривалось, за какие именно услуги производилось удержание. В этом же году она уволилась из ОАО, производила оплату за общежитие, внося платежи в кассу ОАО. С 2002 года собственником общежития стало ОАО "Австром", которое не предъявляло счета за проживание, жителя общежития самостоятельно содержали и ремонтировали здание. С 2005 года истец стал предъявлять счета найм и коммунальные услуги. С предложенным размером оплаты за найм она не согласилась, полагая тариф завышенным. В настоящее время она произвела оплату по тарифу муниципального найма, полностью погасила задолженность по оплате коммунальных услуг.
Прокурор полагала исковые требования неоснованными на законе и просила в иске отказать.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в кассационной жалобе истец - ООО "Комфорт - Сервис" полагая его незаконным и неоснованным по следующим основаниям. Истец считает, что единственным правовым основанием проживания ответчиков в занимаемой ими комнате общежития является только договор найма, предусмотренный главой 35 ГК РФ. На основании ордера, выданного Копытовой Л. А., работавшей в АООТ "Стемп", была предоставлена комната № 301. АООТ "Стемп" на тот момент являлось собственником общежития, как частная коммерческая организация акционерное общество не могло быть стороной договора социального найма, поскольку такой договор допустим лишь в отношении жилищного фонда находящегося в государственной или муниципальной собственности. Таким образом, правоотношения между ответчиками и АООТ "Стемп" изначально возникли на основе коммерческого найма. Доводы ответчиков и суда о том, что комнаты в общежитии не могли, не могут сдаваться аренду, считает необоснованными. Ранее действовавшее законодательство допускало в отношении жилья два вида договоров - договор социального найма и договор аренды. Собственник частного жилого фонда, осуществляя свое право собственности, мог заключить в отношении своего жилья, любой из этих видов договоров, в том числе и аренды. Отношения между сторонами носят обязательственный характер, а не вещно-правовой. Ни ордер, ни прописка не являются правоустанавливающими или правоподтверждающими жилищных прав документами. Вывод суда о том, что ответчики имели со всеми предыдущими собственниками общежития, и в частности с ОАО "СТЭМП", договор найма жилого помещения в общежитии, носящий социальный характер не подтверждены доказательствами. Поскольку ответчики проживают в комнате общежития, принадлежащего Обществу, то между ними существуют отношения найма, по которым собственник общежития ООО "Комфорт-Сервис" является наймодателем, а ответчики - нанимателями. Отсутствие договора между "Комфорт-Сервис" и ответчиками, нарушает права истца, как собственника, поскольку отсутствует письменная фиксация взаимных прав и обязанностей, отсутствуют правовые основания взимания с нанимателей платежей, основания начисления тарифов, в частности за наем. Само по себе внесение или невнесение платы не может служить доказательством того, что между сторонами имеют место отношения социального найма. Договор социального найма имеет особы субъективный состав и Общество, как частная коммерческая организация стороной по нему являться не может. Здание общежития является частной собственностью Общества и не является специализированным в понимании ЖК РФ и ГПК РСФСР. Решением суда нарушены права Общества, как собственника имущества.
В соответствии с ч. 1 ст. 347 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в кассационной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы.
Судебная коллегия не находят оснований к отмене решения суда по доводам, изложенным кассационной жалобе истца ООО "Комфорт-Сервис".
В соответствии с п. 2 ст. 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть
расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения
нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен
более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более
двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В Силу ст. 688 ГК РФ в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель
и другие граждане, проживаю в жилом помещении к моменту расторжения договора,
подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.
Отказывал ООО "Комфорт-Сервис" в иске о расторжении договора найма и выселении ответчиков из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения, суд первой инстанции исходил из того, что спорное жилое помещение было предоставлено Копытовой Л. А. работодателем - ОАО "Стемп" по договору найма в связи с трудовыми отношениями. Условия найма, касающиеся размера оплаты за пользование жилым помещением и коммунальными услугами при этом не оговаривались, письменные доказательства наличия такого соглашения по этому вопросу (по размеру оплаты) отсутствуют. Новый собственник общежития обязан был согласовать с ответчиками размер платы за жилое помещение в соответствии с требованиями ст. 682 ГК РФ, поскольку в соответствии с указанной нормой одностороннее изменение размера платы за жилое помещение, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором, не допускается. Поскольку между сторонами возник спор о размере платы за жилое помещение, он не разрешен, условия найма не изменены, оснований для расторжения договора по мотиву невнесения платы за найм в размере, требуемом истцом, не имеется. Следовательно, не имеется оснований и для выселения ответчиков из спорного жилого помещения.
Указанный вывод суда следует признать правильным, в должной степени мотивированным, основанным на правильном применении норм материального права, регулирующим правоотношения сторон и анализе совокупности собранных по делу доказательств и объяснений сторон, письменных доказательств, . доводами кассационной жалобы данный вывод суда не опровергается.
Доводы ООО "Комфорт-Сервис", выдвигаемые истцом в обоснование иска и отраженные им кассационной жалобе, основаны на том, что общежитие по ул. Луначарского, 26 находится в частной собственности истца, является жилым фондом коммерческого пользования. Ответчики проживают в комнате общежития, принадлежащего ООО "Комфорт-Сервис" и между обществом и ответчиками существуют отношения найма, по которым истец является наймодателем, а ответчики нанимателями. При этом договор найма является возмездным, в обязанности ответчиков, как нанимателей входит своевременная и полная оплата за жилое помещение. Поскольку Копытовы своих обязанностей по полной оплате не выполняют, договор найма подлежит расторжению.
Оценивал доводы истца, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что факт изменения собственника жилого помещения правового значения не имеет, поскольку в соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжение или изменение договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. Таким образом, изменение новым собственником общежития условий договора найма, касающихся размера платы за найм жилого помещения, которые не были согласованы с нанимателем спорного жилого помещения, лишает истца права требовать расторжения договора найма со ссылкой на положения ст. 687 ГК РФ.
Доводы кассационной жалобы о необоснованности и незаконности решения суда и ссылка при этом на положения ст. 209 ГК РФ на нарушения прав истца, как собственника жилого помещения также несостоятельны. В силу ст. 209 ГК РФ собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, за исключением тех, которые противоречат закону, иным правовым актам и нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц. Таким образом, истец, как собственник может осуществлять свои полномочия в отношении принадлежащего ему имущества, не нарушая при этом права и законные интересы ответчиков.
Отказывая ООО "Комфорт-Сервис" в удовлетворении иска, суд первой инстанции не оспаривает выводов о том, что ответчики занимают спорное жилое помещение на основании договора социального найма суд исходил только из того, что спор, возникший между сторонами по поводу размера платы за проживание в общежитии должен быть разрешен в установленном законом порядке, до разрешения этого спора расторжение договора найма по предоставленным истцом основаниям противоречит закону.
Учитывая изложенное, доводы кассационной жалобы состоятельными признаны быть не могут и отмену оспариваемого судебного постановления не влекут.
Руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия
О П Р Е Д Е Л И Л А :
Кассационную жалобу ООО "Комфорт-Сервис" на
решение Ленинского никого суда г. Перми от 12 июля 2006 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи: